Ипотека или аренда – что выгодней?

В России традиционно для большинства, особенно из тех, кто старше 35, вопрос «ипотека или аренда» практически не существует – лучше платить в 3 раза больше, но за свою квартиру. Квартира в российском сознании – это сакральная вещь, островок стабильности в окружающем безумии.
Но стремительно меняющиеся условия жизни уже подвергают сомнению святость наличия собственной квартиры и даже вызывают ужасающий вопрос – а не может ли аренда быть выгодней ипотеки?
Конечно, со стопроцентной достоверностью невозможно сказать, насколько вырастет квартира в цене через 10-15 лет, что делает сравнение аренды и ипотеки достаточно условным. Однако сравнительный расчет аренды и ипотеки показывает соотношение денежного потока, позволяя более адекватно оценивать целесообразность ипотеки в конкретный момент времени.
Рассматривая ипотеку, следует учесть ряд ключевых факторов:

• собственная недвижимость предполагает необходимость поддержания ее состояния (т.е. к концу срока ипотеки скорее всего нужно будет вновь делать ремонт, менять обстановку, бытовую технику и т.д.). Стандартный ход рассуждений при этом: «раз квартира своя, то нужно все как можно качественнее» (читай – дороже), что также повышает расходы (на съемной можно совершенно спокойно игнорировать не настолько «качественное» окружение);
• своя квартира может оказаться крайне неудобной с позиций транспорта (например, в течение срока ипотеки сменили работу и добираться до нее стало намного сложнее), что может повлечь стабильные дополнительные траты денег и времени;
• могут возникнуть объективные обстоятельства, снижающие привлекательность района для покупателей недвижимости. Справедливости ради стоит заметить, что возможна и обратная ситуация, но это сложно прогнозируемо.

Для примера сравнения выгодности аренды и ипотеки нужно принять ряд первоначальных условий:

• стоимость квартиры. Примем цену квартиры равной 10 млн. руб.;
• имеется сумма первоначального взноса на ипотеку в размере минимальных 20%. Т.е. 2 млн. руб.;
• примем, что квартира на вторичном рынке с ремонтом. На дополнительную обстановку (мебель, бытовая техника) нужно потрать 100 тыс. руб.;
• ипотека на 15 лет;
• ставка по ипотеке – 12% (я не рассматриваю текущую ситуацию, так как действующие ставки рыночной ипотеки – заградительные);
• совокупная ставка по страховке (жизни и недвижимости) – 0,4% в год от остатка кредита;
• аренда сравнимой квартиры – 50 тыс. руб. в месяц;
• депозит по аренде – 50 тыс. руб.;
• индексация арендной платы – 5% ежегодно. На ту же ставку индексируется рыночная цена квартиры;
• ставка инвестиций – 10% годовых. Т.е. рассматривается достаточно консервативный сценарий инвестирования – депозиты или облигации федерального займа (ОФЗ).

Важно: в расчете принимается, что в случае, если аренда меньше ипотечных платежей (ипотека + страховка), то разница инвестируется, а если сумма ипотечных платежей меньше аренды, то разница изымается из инвестиций. Т.е. если аренда составляет 50 тыс. руб., а ипотечные платежи – 70 тыс. руб., то разница 70 – 50 = 20 тыс. руб. инвестируется. А если аренда составляет 90 тыс. руб., а ипотечные платежи – 70 тыс. руб., то разница 90 – 70 = 20 ты. руб. изымается с инвестиционного счета.
Если выбирается аренда, то сумма первого взноса с затратами на обстановку (за вычетом депозита по аренде) инвестируется (например, в депозит или ОФЗ).

Для расчета удобно воспользоваться моим калькулятором.

Расчет показывает, что в итоге через 15 лет:

• рыночная цена квартиры составит 20 789 282 руб., т.е. 20,8 млн. руб.;
• накопленные инвестиции - 22 562 009 ₽, т.е. 22,56 млн. руб.

При этом цена аренды достигнет 98 997 руб.

Таким образом, для заданных условий аренда является более выгодным вложением средств (выгода 1,76 млн. руб.). Конечно, в нашей реальности все может сложиться по-разному, но расчеты позволяют более осознанно подойти к вопросу приобретения недвижимости в ипотеку. Если сейчас ставки по ипотеке слишком высоки, то, возможно, лучше инвестировать имеющиеся накопления, дожидаясь более выгодных условий. Финансовая грамотность и осознанность могут обеспечить менее стрессовую жизнь (ипотека по высоким ставкам – это всегда стресс).